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外部役員、外部管理者の反響!

以前より、『第三者管理方式』なるものはありました。
しかし、
今回の標準管理規約の改正で、
これほどまでの大反響があるとは思っていませんでした。

ブログを更新する暇もないほどです。

勉強会や説明会を行ないたいなど、
かなり興味をお持ちのようです。

役員のなり手不足の解消、
無駄な管理費・修繕費を削減できると・・・・・。

多くの管理士が実感しているのではないでしょうか。

管理士の役割が一つ明確になったことで、仕事は増えます。
したがって、管理士試験は難しくなるでしょう。

今回の改正標準管理規約は、一般の方もよく勉強しています。
マンション管理に携わる者は、知ってて当たり前、
管理士に求められるのは、民法や区分所有法との関連性や判例の知識です。

学習方法は、とにかくすべて覚えることです。
条文、コメント、別表、別添資料のすべてです。

せいぜいヤマをかけるとすれば、
試験委員のお一人がよく語っている、
高経年化マンションにおける諸問題の解決策』についてです。
これに関連する問となるでしょう。


外部専門家の活用パターン(別添1資料)
下記の68ページ(P38)以降に掲載しています。
http://www.mlit.go.jp/common/001126039.pdf


よろしくです。
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231-0836 横浜市中区根岸町3-176-90
 マンション管理学研究
 倉橋マンション管理士事務所 

    倉 橋 裕 明
 ℡045-349-5590 fax045-349-5592
 http://web.hk-mankan.jp/ 
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外部理事・監事、外部管理者のススメ!


前回も申し上げましたが、
今回の標準管理規約の目玉は、
『外部専門家の活用パターン(別添1資料)』です。
下記の68ページ(P38)以降に掲載しています。
http://www.mlit.go.jp/common/001126039.pdf


今まで、
マンション管理組合と各業者間の取引は公平とは言えなかったわけですが、、
やっと、今回の改正で『外部役員』について取り上げらました。
標準管理規約自体に取上げることによる影響は絶大です。

アンフェアな取引が横行されていたにもかかわらず、なぜ、今日まで放置されていたのか?
特に『輪番制理事会方式』においては、顕著です。
良からぬ想像が、膨らむばかりです。

管理組合の中には、
理事長は『ただハンコを押すだけ』といった管理組合もありました。
総会の議案は、管理会社が作成し、
大多数の委任状により可決され、
その予算に基づいて管理組合の年間の事業が行なわれる、って感じでしょうか。

もちろん必要なものはあります。
要は、『価格と内容・その必要性・価値』の均衡がとれているかどうかです。

管理組合に群がる業者は、決して少なくありません。
管理会社、
工事業者、
設備業者、
コンサルタント会社、
リフォーム業者、等々。
中には、詐欺的なものや公序良俗に反するものまで、様々です。

役員・区分所有者の無関心と無知は、
そのマンションの管理体制を悪化させるだけです。

これ以上、現状を放置できない・・・・・。
国交省、ナイスタイミング! というより少々遅いです。

では、
よろしくです。
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自主管理のススメ!

自主管理のススメ! No.1

管理の形態には、ご存知のように、
①全部委託管理、
②一部委託管理、
③自主管理, があります。

最近は、一部委託管理のマンションも多くなってきました。

今回のお話は、『小規模マンションにおける自主管理のススメ』です。

スケールメリットを生かせない小規模マンションは、『自主管理』の管理形態が最も適しています。
小規模マンションとは、一般的に50戸以下のマンションのことを云っています。
もちろん目安です。各マンションによっては、それ以上、それ以下でも構いません。

今回の『標準管理規約の改正』の目玉は、何といっても『外部役員、外部管理者』です。

小規模マンションで委託管理形態を長期に継続するマンションは、やはり、
大・中規模マンションに比べて間違いなくランニングコスト(管理費等)が多額となります。
また、高経年マンションでは、役員のなり手不足の問題もあります。

ほとんどの小規模マンションには、特殊な設備等もないことが多く、
点検業務や修繕等について自己発注することも十分可能です。

自主管理の一番のネックであった、
①手間がかかる、面倒だ
②知識がない、不安だ
これらを外部役員・管理者制度を活用するすることで解消できます。

当事務所では、数か所の管理組合で自主管理支援業務を5年前から行なってきました。
ノウハウの提供は、惜しみなく行ないますので、お気軽に相談してください。

よろしくです。
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【続・No.15 3.14マンション標準管理規約の改正についての確認!

前回まで、逐条的に確認してきましたが、
国交省の下記の資料が一番分かりやすいと思います。
マンション標準管理規約(単棟型)及び同コメントの改正点(PDF)
http://www.mlit.go.jp/common/001122893.pdf

また、
マンション管理センターで特別セミナーとして、東京、大阪で
「マンション標準管理規約改正」解説セミナー、開催するようです。

受講費用 無料、ただし資料代として1,000円必要です。
(事前に資料代をお振込いただいた方のみ受講できます。)

申込みは、こちらです。
http://www.mankan.or.jp/hyoujyun/menu.aspx
(申し込みが殺到しているようです。)


標準管理規約の本文コメント合体版を作成しました。
非常に便利ですので、ご使用ください。
こちらです。
http://web.hk-mankan.jp/


規約や別添資料についてはこちらです(国土交通省Hp)。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html


よろしくです。
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【続・No.14 3.14マンション標準管理規約の改正についての確認!


第28条(修繕積立金)では、3項が追加されました。

「3 第1項にかかわらず、円滑化法第108条第1項のマンション敷地売却決議(以下「マンション敷地売却決議」という。)の後であっても、円滑化法第120条のマンション敷地売却組合の設立の認可までの間において、 マンション敷地売却に係る計画等に必要がある場合には、その経費に充当するため、管理組合は、修繕積立金から管理組合の消滅時にマンション敷地売却不参加者に帰属する修繕積立金相当額を除いた金額を限度として、修繕積立金を取り崩すことができる。 」

コメント28条関係では、⑦ が追加されました。
「円滑化法に基づくマンション敷地売却組合によるマンション敷地売却事業のプロセスの概要は、平成26年の円滑化法の改正を踏まえ作成された「耐震性不足のマンションに係るマンション敷地売却ガイドライン」(平成26年12月国土交通省公表)を参考とされたい。この場合にも、建替えの場合と同様に、第1項及び第3項に基づき、必要に応じて、修繕積立金を取り崩すことは可能である。」

ここにある「耐震性不足のマンションに係るマンション敷地売却ガイドライン」(平成26年12月国土交通省公表)を確認する必要があります。
こちらです!
http://www.mlit.go.jp/common/001064939.pdf

昨今、建替えが難しい状況ですので、国は、マンション敷地売却を促進しようと躍起です。
耐震不足という大義名分がありますから、・・・・・。


第29条(使用料)は、本文・コメントに変更はありません。


標準管理規約の本文コメント合体版を作成しました。
非常に便利ですので、ご使用ください。
こちらです。
http://web.hk-mankan.jp/

規約や別添資料についてはこちらです(国土交通省Hp)。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html


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【続・No.13】 3.14マンション標準管理規約の改正についての確認!


第26条(承継人に対する債権の行使)については、コメントにあるように包括承継人を削除しています。
これは、区分所有法と同じですね。
包括承継人は、債務を承継するのは、当たり前ということです。

第27条は、本文及びコメントで、重要な改正がありました。
第5号に地震保険が加えられています。
第10号のコミュニティイ形成条項を削除し、前第11号を繰り上げています。
前12号であった『その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用』としていたものを、
『その他第32条に定める業務に要する費用(次条に規定する経費を除く。)』としています。

この第32条でも、コミュニティ形成条項を今回の改正では、削除しています。

コメント第27条関係、特に②③④は、よく読んでおくことが大切です。
いまだに、原始規約において、管理費と自治会費、町内会費を一体徴収している管理組合が驚くほど多いものです。
コメント②の文中の
「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成」との表現には、定義のあいまいさから拡大解釈の懸念があり、とりわけ、管理組合と自治会、町内会等とを混同することにより、自治会費を管理費として一体で徴収し自治会費を払っている事例や、自治会的な活動への管理費の支出をめぐる意見対立やトラブル等が生じている実態もあった。」としていますが、
これについては、実務上、理解を得るのに本当に苦労したものです。

昨年、一部の評論家がコミュニティ形成条項が削除されることについて、物議を醸す頓珍漢記事をあちこちで掲載していました。このブログでも紹介した記憶があります。

このコメントは、重要です。

標準管理規約の本文コメント合体版を作成しました。
非常に便利ですので、ご使用ください。

こちらです。
http://web.hk-mankan.jp/

規約や別添資料についてはこちらです(国土交通省Hp)。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html

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【続・No.12  3.14マンション標準管理規約の改正についての確認!


今回、
第24条(損害保険)、第25条(管理費等)本文についての改正は、ありませんが、
コメント:第25条関係 ③④が追加されています。

③ 議決権割合の設定方法について、一戸一議決権(第46条関係②)や価値割合(第46条関係③)を採用する場合であっても、これとは別に管理費等の負担額については、第2項により、共用部分の共有持分に応じて算出することが考えられる。
④ なお、管理費等の徴収や、滞納があった場合の取扱い等については、第60条を参照のこと。』


『価値割合』については、以前より議論のあったところです。
一棟の一部分である各区分所有権の価値は、大型区分所有建物であればあるほどその違いは顕著です。

分譲時の価格を決める際に使用する効用係数等、参考になるものはありますが、
今後、実務においては、具体的な客観的基準が必要とされるでしょう。

なお、
標準管理規約の本文コメント合体版を作成しました。
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こちらです。
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規約や別添資料についてはこちらです(国土交通省Hp)。
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【続・No.11】 3.14マンション標準管理規約の改正についての確認!


改正標準管理規約
今日は、第23条(必要箇所への立入り)についてです。

第1項~第3項までの変更はありません。

第4項が追加されました。
『前3項の規定にかかわらず、理事長は、災害、事故等が発生した場合であって、緊急に立ち入らないと共用部分等又は他の専有部分に対して物理的に又は機能上重大な影響を与えるおそれがあるときは、専有部分又は専用使用部分に自ら立ち入り、又は委任した者に立ち入らせることができる。』と。

これを受けて、
コメント:第23条関係 (第4項関係)では、
『① 第4項の緊急の立入りが認められるのは、災害時等における共用部分に係る緊急的な工事に伴い必要な場合や、専有部分における大規模な水漏れ等、そのまま放置すれば、他の専有部分や共用部分に対して物理的に又は機能上重大な影響を与えるおそれがある場合に限られるものである。
② 第4項の規定の実効性を高めるため、管理組合が各住戸の合い鍵を預かっておくことを定めることも考えられるが、プライバシーの問題等があることから、各マンションの個別の事情を踏まえて検討する必要がある。』としています。

あくまで、『そのまま放置すれば、他の専有部分や共用部分に対して物理的に又は機能上重大な影響を与えるおそれがある場合に限られるもの』についてです。

ただ、
『おそれ』とは、どの程度か?
『物理的に又は機能上重大な影響』の程度は?
実務上、悩ましいところです。


規約や別添資料についてはこちらです(国土交通省Hp)。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html


よろしくです。

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