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【続・No.10  3.14マンション標準管理規約の改正についての確認!

今日は、
改正標準管理規約第22条について

第1項は従来とおり、
「窓ガラス等の改良は、管理組合がその責任と負担において、計画修繕としてこれを実施するものとする。」としているが、
第2項については、その考え方及び手続に変化がある。
以前は、
「管理組合が計画修繕として工事を速やかに実施できない場合には、当該工事を各区分所有者の責任と負担において実施することについて、『細則』を定めるものとする。」としていたが、
今回の改正では、
「区分所有者は、管理組合が前項の工事を速やかに実施できない場合には、あらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けることにより、当該工事を当該区分所有者の責任と負担において実施することができる。」と規定している。

前規約にあった『細則』の作成が、実務上、非常に難しかった。

コメントにも述べられているように
「専有部分の修繕等における手続と同様の手続により、各区分所有者の責任と負担において工事を行うことができるよう規定したもの」である。
また、
「承認申請の対象範囲、審査する内容等の考え方については、別添2を参照されたい。」としている。

規約や別添資料についてはこちらです(国土交通省Hp)。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html


よろしくです。

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231-0836 横浜市中区根岸町3-176-90
 マンション管理学研究所
 倉橋マンション管理士事務所 

    倉 橋 裕 明
 ℡045-349-5590 fax045-349-5592
 http://web.hk-mankan.jp/ 
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【続・No.9】3.14マンション標準管理規約の改正、本文・コメントについて確認!

今回、
第20条 (区分所有者の責務)についての変更はありません。

第21条(敷地及び共用部分等の管理)については、
・第1項に文言追加
・第3項から第6項を追加
内容は、以前より争いのあるバルコニーの保存行為及び
保存行為行使者、災害等の緊急時における必要な保存行為の対応についてです。

コメント21条関係では、詳細な説明が追加された。


条文とコメントは、こちらです(調整中ですが!)。
http://web.hk-mankan.jp/hk201603.pdf

よろしくです。

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【続・No.8】3.14マンション標準管理規約の改正、本文・コメントについて確認!


今回の改正で、
第18条 (使用細則)及び第19条 (専有部分の貸与)の本文、コメントの変更はありません。

専有部分の貸与に関し、暴力団員への貸与を禁止する旨の規約の規定を定める場合として
第19条の2(暴力団員の排除)が追加され、コメントで詳細に説明しています。

これについては、本文を見てください。

条文とコメントは、こちらです。
http://web.hk-mankan.jp/hk201603.pdf

よろしくです。

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【続】3月14日のマンション標準管理規約(単棟型)改正の本文・コメントについて確認!No.7


今回の改正で、
第17条(専有部分の修繕等)では、
本文1項、3項に修正・追加をし、6項、7項を新設しました。

また、コメント17条関係においては、多くの追加がなされています。
全てを掲載することはできませんので、皆さんで確認してください。

これらは、特に目新しいことではなく、
最近のリフォーム工事における諸問題について一般的な考え方を纏め上げ、明記したものです。

今回の改正では、別添資料(考え方)も追加されていますので、あわせて確認しておくことが大切です。



条文とコメントは、こちらです。
http://web.hk-mankan.jp/hk201603.pdf


よろしくです。


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【続】標準管理規約(単棟型)改正の本文・コメントについて確認!No.6

【続】3月14日のマンション標準管理規約(単棟型)改正の本文・コメントについて確認!No.6

第16条(敷地及び共用部分等の第三者の使用) については、
電力やガス販売の自由化に伴う、文言の変更だけです。

二  電気室     対象物件に電気を供給する設備を維持し、及び運用する事業者
三  ガスガバナー  当該設備を維持し、及び運用する事業者


コメントについては、改正ありません。


条文とコメントは、こちらです。
http://web.hk-mankan.jp/hk201603.pdf


よろしくです。


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【続】3月14日のマンション標準管理規約(単棟型)改正の本文・コメントについて確認!No.5

【続】3月14日のマンション標準管理規約(単棟型)改正の本文・コメントについて確認!No.5

第15条 (駐車場の使用)
今回の改正で、本文の変更ありませんが、
コメント:第15条関係 ①⑦⑧に下記の追加がありました。

コメント:第15条関係①
『近時、駐車場の需要が減少しており、空き区画が生じているケースもある。駐車場収入は駐車場の管理に要する費用に充てられるほか、修繕積立金として積み立てられるため(第29条)、修繕積立金不足への対策等の観点から組合員以外の者に使用料を徴収して使用させることも考えられる。その場合、税務上、全てが収益事業として課税されるケースもあるが、区分所有者を優先する条件を設定している等のケースでは、外部貸しのみが課税対象となり区分所有者が支払う使用料は共済事業として非課税とする旨の国税庁の見解(「マンション管理組合が区分所有者以外の者へ のマンション駐車場の使用を認めた場合の収益事業の判定について(照会)」(平成24年2月3日国住マ第43号)及びこれに対する回答(平 成24年2月13日))が公表されているため、参照されたい。 』

こちらの国税庁のページが参考になります。
https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/bunshokaito/hojin/120117/besshi.htm


コメント:第15条関係⑦
『例えば、駐車場使用契約に使用期間を設け、期間終了時に公平な方法により入替えを行うこと(定期的な入替え制)が考えられる。
なお、駐車場が全戸分ある場合であっても、平置きか機械式か、屋根付きの区画があるかなど駐車場区画の位置等により利便性・機能性に差異があるような場合には、マンションの具体的な事情に鑑みて、上述の方法による入替えを行うことも考えられる。 駐車場の入替えの実施に当たっては、実施の日時に、各区分所有者が都合を合わせることが必要であるが、それが困難なため実施が難しいという場合については、外部の駐車場等に車を移動させておく等の対策が考えられる。』

コメント:第15条関係⑧
『また、平置きか機械式か、屋根付きの区画があるかなど駐車場区画の位置等による利便性・機能性の差異や、使用料が高額になっても特定の位置の駐車場区画を希望する者がいる等の状況に応じて、柔軟な料金設定を行うことも考えられる。』

これについては、理解できると思います。

条文とコメントは、こちらです。
http://web.hk-mankan.jp/hk201603.pdf


よろしくです。

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【続】3月14日のマンション標準管理規約(単棟型)改正の本文・コメントについて確認! No.4

【続】3月14日のマンション標準管理規約(単棟型)改正の本文・コメントについて確認!

第11条から第14条の本文に変更はありませんが、
第 12 条(専有部分の用途)のコメント:第 12 条関係②が以下のように追加されています。

『② 暴力団の排除のため、暴力団事務所としての使用や、暴力団員を反復して出入りさせる等の行為について禁止する旨の規定を追加することも考えられる。』

主要都市では、
すでに条例により暴力団排除に関する規定(暴力団事務所としての使用禁止、暴力団員の出入り禁止)を規約に設けているマンションも多数あります。


条文とコメントは、こちらです。
http://web.hk-mankan.jp/hk201603.pdf


よろしくです。


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【続】3月14日のマンション標準管理規約(単棟型)改正の本文・コメントについて確認! No.3

【続】3月14日のマンション標準管理規約(単棟型)改正の本文・コメントについて確認!

第7条から第9条までの変更はありません。

第10条の本文は変更されていませんが、コメント10条関係に③が追加されています。
「③ なお、第46条関係③で述べている価値割合による議決権割合を設定する場合には、分譲契約等によって定まる敷地等の共有持分についても、価値割合に連動させることが考えられる。」と追加されました。

各自、コメント第46条関係③を読んでください。
これについては、従来から指摘がありました。
専有部分の床面積のみにしたがって定められた議決権割合から『価値割合』とする考え方です。
コメントでは、
『また、この価値は、必ずしも各戸の実際の販売価格に比例するものではなく、全戸の販売価格が決まっていなくても、各戸の階数・方角(眺望、日照等)などにより、別途基準となる価値を設定し、その価値を基にした 議決権割合を新築当初に設定することが想定される。』と述べられていますが、
そもそも、販売価格を設定する際には、一般的に、効用係数等により算出していますので、販売価格により近いものになると考えられます(デベロッパーによっては販売価格を役員の専権事項としているところもあります)。


条文とコメントは、こちらです。
http://web.hk-mankan.jp/hk201603.pdf


よろしくです。


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【続】マンション標準管理規約(単棟型)改正の本文・コメントについて確認していきましょう。 No.2

【続】3月14日のマンション標準管理規約(単棟型)改正の本文・コメントについて確認していきましょう。

第1章 総則 の第1条から第5条までは、今回、変更はありません。

第6条1項本文では、
『区分所有法第3条に定める建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体として、』の文言が追加されました。

コメント6条関係後段で、
『管理組合は、区分所有者全員の強制加入の団体であって、脱退の自由がないことに伴い、任意加入の団体と異なり、区分所有者は全て管理組合の意思決定に服する義務を負うこととなることから、管理組合の業務は、区分所有法第3条の目的の範囲内に限定される。ただし、建物等の物理的な管理自体ではなくても、それに附随し又は附帯する事項は管理組合の目的の範囲内である。各専有部分の使用に関する事項でも、区分所有者の共同利益に関する事項は目的に含まれる。その意味で、区分所有法第3条の「管理」概念は、専有部分の使用方法の規制、多数決による建替え決議など、団体的意思決定に服すべき事項も広く包摂するといえる。なお、管理組合内部における意思決定や業務執行についての統制も、法と規約に基づき行われることが要請されていることに留意する必要がある。』と追加されています。

これは、以前よりそのように解釈されていたものを、
『区分所有権には、団体的拘束が必然的に存在する』ことを明確にしたものです。


条文とコメントは、こちらです。
http://web.hk-mankan.jp/hk201603.pdf


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3月14日、マンション標準管理規約(単棟型)改正の確認

3月14日のマンション標準管理規約(単棟型)改正の本文・コメントについて確認していきましょう。

今回の改正は、
条文以上に、コメント内容の修正と追加が盛り沢山です。

まず、コメント全般関係について見ていきましょう。
追加個所は、コメント③です。
特に、
『 以前から、管理組合がマンション管理士等の専門家に対し、相談、助言、指導その他の援助を求めることについては規定してきたが(第34条参照)、さらに進んで、外部の専門家が直接管理組合の運営に携わることも想定する必要がある。このような外部の専門家には、管理の執行を担うという点から、特に、管理規約、管理の委託、修繕、建替え等に関する広範な知識が必要とされ、例えば、第33条及び第34条関係② に挙げるような者が 外部の専門家として想定される。外部の専門家が管理組合の運営に携わる際の基本的なパターンとしては、別添1に示したとおり、(1)理事・監事外部専門家型又は理事長外部専門家型、(2)外部管理者理事会監督型、(3)外部管理者総会監督型の三つが想定される。』の部分です。

マンション管理士の役割が、標準管理規約によって大きく示されたということです。

『やっとのことですか!』といった感じです。
実務でも、学者先生の見解でも今回の改正のように解釈し、すでに実行していますが、
標準管理規約に示されたということが非常に重要です。
今回の改正で誰が保護され、
誰にとって不利益なのか?

管理組合及び各組合員にとっての将来の不安を払拭し、利益になることは間違いないでしょう。
やりたい放題の『一部の管理業者』は、襟を正す時でしょう。

受験生は、
今回の改正は、3月中ということですので、マンション管理士(管業も)試験の出題範囲となります。
(過去問演習学習には、気を付けてください!、古い書籍資料等は使えません。)
管理士の役割が拡大しましたので、間違えなく、本試験は難しくなります。

今後、逐条的に確認していきましょう。

条文とコメントは、こちらです。
http://web.hk-mankan.jp/hk201603.pdf

よろしくです。


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