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マンション関連重要ニュース!!!

日本経済新聞の最近のWeb刊ニュースでこんなニュースが!
【マンション建て替えやすく 所有者合意3分の2で 】
2015/12/27 2:00日本経済新聞 電子版
政府は大型マンションや団地の建て替えに必要な所有者の合意の数を、現在の8割以上から3分の2へと引き下げる。
都市部でのマンションや商業施設の建設といった再開発の際に、税優遇などを受けられる制度も拡充する。景気への波及効果が大きい民間の建設投資を促し、経済成長へとつなげる。
来年1月4日召集の通常国会に規制緩和策を盛り込んだ都市再生特別措置法の改正案を提出、来年早期の導入を目指す。

http://www.nikkei.com/article/DGXLASFS26H0V_W5A221C1MM8000/

老朽化したマンションの建替えが容易になり、経済効果はあるのでしょうが、
議決要件の緩和は、団体的拘束を強化し、所有権が希薄化する方向になります。


また、こんなニュースもありました。
【修繕積立金不足マンションが増加 資産価値に影響も】
 マンション業界ではくい打ち工事データの流用が注目を集めているが、消費者として気をつけるべき問題は他にもある。
築後10年、20年に必要となる大規模修繕に対し、積立金が足りない物件が増えているのだ。
新築物件を買う時に「月々の修繕費が安いな」と感じたり、
中古でお得だと思ったりしても、購入後に100万円単位の追加費用が発生する場合もある。
かといって修繕をしないと、外壁がはがれてけが人が出るなど、住民が損…
■外部借り入れする事例が増加
■管理組合の財政状況にも注意が必要

http://www.nikkei.com/article/DGXMZO93727470X01C15A1000000/

これについては、私が以前から、注意喚起していたことです。
各マンションの財務内容、建物の状況等を確認しなければ、マンションの適正価格(資産価値)は、算出できない。
実際、財務内容の悪いマンションでの一時金の徴収といったケースは、結構あります。
各マンションにより状況がすべて違うのですから、立地、築年数、面積だけで価格は算出できません。
同価格ということは、建物・設備の状況、管理費修繕積立金額及びそれらの財務内容のすべてが、同じということです。
そんなことは、ありえません。
新築にせよ、中古にせよ、今後発生するであろう『将来のランニングコスト』を考慮しなければならないということです。




マンション管理学研究所の 
『マンション管理にかかわる民法教室 006 』
 ≪ 民法をより理解するために ≫
こちらです。
http://kzcon.web.fc2.com/page1106.html

よろしくです。

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231-0836 横浜市中区根岸町3-176-90
 マンション管理学研究所
 倉橋マンション管理士事務所 
    倉 橋 裕 明
 ℡045-349-5590 fax045-349-5592
 http://kzcon.web.fc2.com/ 
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『見苦しいぞ!』 今年一番、『基礎杭データ流用偽装記者会見』

今年一番、見苦しいと思ったのは、
横浜のマンション傾き問題で話題となった『杭打ちデータ流用』の記者会見
現場管理者等、現場の者にすべて責任を押し付けようとする発言!

これは『見苦しい!』
自分たちの管理能力が不足、欠如していただけではないか!
「私たちの会社は、そういう会社です」と言っているようなものです。
マンションを購入した方々が、この会見を見てどう思うか?
あなたやあなた方の会社に同情するとでも思ったのでしょうか。

販売会社は、売主としての責任を!
請負会社は、請負の責任を

潔く取るべきです。

窮地に追い込まれて、『下の人間や会社』を悪者にするのは、『愚の骨頂』!

日本の社会は、『恥を知る!』ことを忘れたのでしょうか?

建築業界、不動産業界は、襟を正すべきところが、まだまだ多くあるのでは!
自己の経験から、そう思います。

よろしくです。


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『受験のためだけの講師は、今年で終了します!』

今年も残すところ、数日となりました。
私の今年の業務は、今夜で終了、仕事納です。

忘年会も昨夜、済みました。

皆さんは、来年の目標や希望、どうでしょう?

受験された方は、年明けの発表が気になるところでは!
いつも申し上げているように、
管理を理解いしている人は、合格するのは当たり前です。
マグレ合格しても意味がありませんし、自分が一番困ることになります。

私は、『受験のための講師』は、来年から引受けないことにしました。

そもそも、カッコウつけるわけではありませんが、
マンション管理業界や管理に携わる方々の向上、少しでもそれがが良い方向にと思い、
やってきたことですが、
どうも、それは違っていたのではないかと、思うようになりました。

逆に、
『要領よく合格した者』が多くなることが、
この業界、分野にとってマイナスになっているのではないか、
と考えました。


確かに、試験に合格すれば、就職や昇給昇格に有利なところはあるでしょう。
しかし、よく理解していない者が、合格し、資格者として業務活動した場合、
誰が、一番不利益を受けることになるでしょうか?

不動産業界、建築業界、管理業界、
これらの業界の事件や不祥事を皆さんもご存じのはずです。
明らかです。
『人』が問題なのです。

ただ資格だけ取ればいいという方に対しては、こちらも熱が入らなくなりました。
やるのであれば、真剣に徹底的にやるべきです。
今後は、そういった方々だけです。

『急がず休まず!』

※昨日のニュースは、衝撃的です。
生活保護受給の申請にやって来る人たちはいったいどんな属性を背負い、何を思い、自治体に相談に来るのか。
生活保護受給率全国ワーストの大阪市をはじめ、京都市、神戸市など京阪神地区の自治体ケースワーカーたち聞いた。
「10年前までは、まだブルーカラー層、それも地方から出てきて生活に行き詰ったという方が多いとの印象があった。
しかし今は大学を出た、それも旧帝大や、早慶、関関同立の有名私大出身のインテリ層が増えた感じがする」
『“元”がつくが弁護士や薬剤師といった職業の人もいるという。』

こちら⇒ http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20151225-00000007-sasahi-soci
このような時代となったのです。
何かをやろうと思ったのであれば、真剣に、そして的確に取り組まなければなりません。
皆さんは、どう思いますか?
学歴や職歴、取得資格、過去の栄光、名誉、地位等だけでは、生活できない時代となった、ということです。


マンション管理学研究所の 
『マンション管理にかかわる民法教室 005 』
 ≪ 民法をより理解するために 0005≫
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『録音させていただきます』と、フロントマンが?!

先週末のある管理組合の理事会での話。

事前に資料は、管理組合より入手しておりました。

『色々あっては困るので、今日は録音させていただきます』とフロントマンが。
その言い方、言い分たるもの、
この一言で、『カッチン!』ときました。

穏やかに、
『後日、理事長と私(倉橋)にダビングしたものを送ってください』とだけ。

このフロントマン、
大手デベロッパー傘下の管理会社の社員、もちろん管理業務主任者。

恒例の報告だけを済ませ、理事会を終えようとしていました。

最近は、
管理会社のセミナーや研修にお呼びいただくこともありますので、
『穏やか接しよう!』と心に決めていたのですが、ついつい、昔の癖が出てしまいました。

『ちょっと待て!、ここを説明してくれ!、ここはどうなっている?、ここは!、・・??』と、
不明な点、不自然な点、違法な点、すべてブチ明け!ました。
次回までに不適切な点は改善しておくこと等を告げて終わりました。

管理組合の役員さん曰く、
『最初から、あのひと、普段と違いましたよ』と。

当たり前だと思います。
間違ってはいけないこと、やってはいけないことがあるのですから。

先ほど、録音データの送付を催促しましたら、
次に向かった管理組合の理事会で、誤ってかぶせてしまったとのことです。
要するに消した。
理事会議事録を年内に送るようにとだけ告げておきましたが、
さて、どうなることでしょう?


マンション管理学研究所の 
『マンション管理にかかわる民法教室 004 』
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『マンション管理士法 制定!』するの? という問い合わせ

メールで、
『マンション管理士法ができると聞いたが、本当ですか?』という問い合わせがありました。

以前、『この質問』はかなり多かったのですが、
最近は全くありません。

私の情報筋が、悪いのか、狭いのか、浅いのか、・・・・・!
このような情報は、入っておりません。

話の出どこを聞こうと思い電話をしてみましたが、出ていただけません。

適正化法第2条5号の『マンション管理士』、
それ以外に何を望まれているのでしょうか、
どうされたいのでしょうか?
?????



マンション管理学研究所の 
『マンション管理にかかわる民法教室 0003 』
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『マンション管理にかかわる民法教室』

本日も、
『マンション管理にかかわる民法教室』の記事を掲載しました。
このような内容です。

(略)
近代民法の大原則『私的自治の原則』の始まりは、
『封建社会・身分社会』から『自由主義社会・資本主義社会』へ転換されたことに始まる。
『自分の意思で決め、責任も自分で取る』ことである。
この民法を制定するに、まず前提とすべきことは、
『自由な個人の確立』
『権利の客体の定義』
(略)

つづきは、こちらをご覧ください。
http://kzcon.web.fc2.com/page1102.html

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『マンション管理にかかわる民法』教室 連載開始

何度か、
管理の現場で、
『実務と民法の結びつき、関連性がわからない、イメージが湧かない!』
『勉強方法が分からない!』

このような相談を受けたことがあります。

そこで、
主に管理学研究所のメンバー(皆、私より優秀です)が、
『マンション管理にかかわる民法』をテーマにネット上で連載します。
民法のどの条文が、マンション管理実務にかかわってくるのかを検証していきます。
現在、ページの作成中ですが、
誰でもご覧いただけますので、参考にしてください。

断り切れず、
私が、最初の1ページ目を、嫌々担当しました。
こんな感じになってます(修正するかも)。

マンション管理学教室 prologue 

マンションは、日々、解決しなければならない新たな問題を発生し続けています。
現在、都市部において不編的な居住形態となったマンションでは、その管理に関する知識と経験は、
管理に携わる専門家に限らず、管理組合役員や各区分所有者にとっても重要です。

とはいえ、
どこから、何を、どのように、学習すればいいのかを理解していない方も大勢います。
自治体や各団体の主催する研修会やセミナーは、マンション管理に関する問題提起になっているとは思います。
しかし、短時間の部分的な学習や一部分のみを取り上げた知識は、マンション内の新たな問題を引き起こす契機となっていることも否めません。

人は、マンション管理について学習しようと思いたった時、どうするか。

まず、考えられるのは、
区分所有法を学習しよう!
次に、
標準管理規約
マンション管理適正化法
建替え円滑化法
被災マンション法
標準管理委託契約書、
マンション管理適正化指針
国土交通省の各ガイドライン、
民法
宅建業法
品確法
不動産登記法
個人情報保護法
警備法
建築基準法
消防法
水道法
各自治体の条例、


・  等々

すべて、必要といえばそうですが、・・・・・・・。



【興味のある方は、つづきをご覧ください。こちらです。】
http://kzcon.web.fc2.com/page1101.html

よろしくです。

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マンション管理にかかわる、『自己契約と表見代理 』

1月配信分のメルマガ原稿を書いていました。
多数の方にご購読いただき、ありがとうございます。

1月は、主に民法の『代理』と『時効』の内容となりますが、
代理制度を書いていて、特に自己契約と表見代理のところで、考え込んでしまいました。

自己契約、双方代理を一通り説明をした後、
『マンション管理の現場実務では、代理人(管理者、理事長等)が本人(管理組合)と利益相反する場面があります。
そのような場面をイメージしてみてください。
代理人(管理者、理事長等)が本人(管理組合)を食い物にしないように注意するのもマンション管理の一環です。』

その続きが、・・・・・。
どうしても生々しくなってしまう。
この辺は、号外版で配信しましょう!

また、
表見代理のところで、
3種類の場面がありますが、
皆さんは、各条文の関係、その構成を気にしたことがあるでしょうか?
1)第109条(代理権授与の表示による表見代理)
2)第110条(権限外の行為の表見代理)
3)第112条(代理権消滅後の表見代理)
それぞれの条文を読んで、『原則が、有効なのか無効なのか』
特に、『本文と但書の関係』

マンション管理に、ここまでの知識は必要ないとは思いますが、
表見代理のそれぞれで場面で問題となった場合、
どちらが立証するのか(善意、悪意、無過失、過失等を)、
『本人か、相手方か』くらいは、知っておいた方が役にたちます。
条文を並べて比較するとその違いが分かってきます。

文章で説明するのは、少々難しいですが。

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相談受付をしたら『管理士からの相談が!!!』

最近、管理組合向けに『無料相談受付』を開始したところ、
マンション管理士からの相談が数件ありました。
難しい管理に関することかと?

違いました!

『仕事がない!』といった相談です。
管理士業務をしようと思い、資格を取ったがまったく仕事がない。
『どうすればいいのか!』といった内容です。

確かに、どんな資格でも取っただけで、それだけで自営していくのは至難です。
昨今、そんな資格はありません。
ましてやマンション管理士はさらに大変です。

管理士登録をしているのは、30,000人ほどと記憶しています。
そのうちいずれかの管理士会に所属しているのは、3,000人くらいでしょうか。
一割です。
ほとんどが、年金生活者です。
つまり、それほど収入がなくても生活していける方達です。

実際に管理士として、生活できる程度の収入を得ているのは、さらにその10%弱ほど?
要するに、登録者の1%もいないというのが現実です。
その中にも、建築士や消防設備士等の営業ツールとして管理士資格を取得している方も多いのです。

管理士資格者の多くは、自営できずに管理会社や不動産会社に勤務したり、
中には管理員をやっている方もいます。

今回の相談者の実力のほどは、分かりませんが、
看板を出せば、顧客が来てくれる時代じゃありません。

まずは、マンション管理全体に関する知識を身につけ、さらに得意技がなければ、
管理士として自営するのは無理です。
そのうえで、営業ノウハウ、業務マニュアルが必要です。

一方、
管理士業務を行なうメリットは、競争相手が少ない点です。
しかし、
人前で話をするのが苦手、営業に自信がない方は、
管理士業はできないと思いますので、お勧めできません。

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無関心の悲劇

知人からの依頼で、昨夜訪問したマンションでのことです。
戸数50未満の小規模マンション(高級マンション)、
管理は大手管理会社。
『修繕積立金が少なくて大規模修繕ができない』ということでした。
『どうして?』
積立金自体が少ないのか、それとも使ってしまったのか?

このマンションでは、一昨年前にバリアフリー等の工事を行っていました。
エントランスのところにスロープ、階段・通路すべてに手すり、滑り止め等を設置するといった工事内容です。

各区分所有者も『それは、良いことだ!』ということで、
総会で賛成し決議しています(もっとも委任状が7割以上)。
工事を行なったその年度の総会で、事業報告及び決算報告等すべて承認しています。

過去の議事録や計算書類、その他の資料等を確認したところ、驚きました。
すでに売却し転居している前の理事長、
この方、工事業者!
金額が一桁違うではないですか!

しかもこの理事長、
管理費等(使用料も)滞納していました。

管理会社の担当者に当時のことを聞いたところ、
『もう当時の担当者は、退職しているのでよく分からない』
『理事長には逆らえませんし、・・・』とのこと。

やれやれ、
さて、どうしましょうか!

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