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本試験、お疲れさまでした。

マンション管理士本試験を受験された皆様、
ご苦労様でした。
さて、
合格する方は、自分自身の結果については、すでに分かっていると思います。

敢えて苦言を呈させていただきます。
結果が分からないという方(ギリギリのライン方)は、勉強不足です。

合格し登録さえすれば『マンション管理士』を称することができますね。
適正化法第2条5号にあるようにマンション管理士とは、
『専門的知識をもって、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務(他の法律においてその業務を行うことが制限されているものを除く。)とする者をいう。』

つまり、合格しただけでマンション管理士としての業務を行なうことができる者となります。
しかし、現実には、業務できないのです。
それは、どの国家試験でも同じです。

私の経験です。
2006年の本試験を受験しました。
受験勉強の期間は5か月ほどでしたが、適格な業務を行えるまでに2年かかりました。
試験では、確実に解かった問題は35問、迷った問題は10問、ほとんど解からない問題が5問、
最終的に合計45点でした。
それでも報酬をいただけるほどの実務に関しては、全くできませんでした。

医師であればインターン、弁護士であれば司法研修所等で実務的なことはある程度学習できるでしょう。
マンション管理士には、そのような制度は全くありません。

管理業務主任者や宅建取引士であれば、合格することで使い道やその価値は十分あります。
しかし、マンション管理士に関しては、合格したというだけでは報酬を得るまでにはなれません。

今回の試験で、合格したと思われる方、
もし、あなたが管理組合の理事会で様々な見解を求められた場合、適切な助言、指導その他の援助を行うことができるでしょうか?
建物の簡易検査や長期修繕計画の作成をすることができるでしょうか?

マンション管理業界で生きていこうと考えているのであれば、学習は続けてください。
そうでなければ、多くの『一様合格しただけのマンション管理士』となってしまいます。
行政主催の相談会や業界団体でこのような管理士を見てきました。
ひどい方になると、誤った解釈を平然と指導するようなこともあります。
これらは、信用失墜行為でマンション管理士の信用を傷つけ、失う行為といえます。

私自身『マンション管理士に何ができるんだ!』と、総会で区分所有者に罵倒されたこともあります。
そのような発言をすべて跳ね返して、今日まで業務を続けております。

資格というのは、ただ受かればいいというものではありません。
自分の人生でいかに役立てることができるかです。
資格の活用方法が分からなければ、どの資格を取得したところで仕事にはなりません。
どうか学習を継続し、マンション管理士として活躍してください。

悩んだときには、ご相談ください。
微力ですが、協力いたします。

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マンション管理士本試験前日No.59

いよいよ明日、本試験です。
最後まで、諦めないように!
試験直前まで、何らかの資料を見るように心がけてください。

試験で一番大切なことは、
「冷静さ」と「テンポ」です。
これを保つようにしなければ、
知識を発揮し、知恵をわかせることもできません。

それでは、
皆さんの成功をお祈りしております。



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ウォーミング学習(本試験直前)No.58

本試験2日前です。
明後日の午後3時までが勝負です。

この時期の試験対策としては、
まず、
既にご存知かと思いますが、
各科目の出題の順番は、毎年ほぼ同一です。
どういった傾向の問題が何問目に出題されるのかをつかんでおくことにより、
試験中に慌てることがなくなります。

マンション管理士の試験では、法令を苦手とする方は、合格が難しくなります。
合格者のほとんどは、法令問題を8割以上正解しています。
区分所有法、標準管理規約(コメントも)は、必ず読み込んで試験に臨んでください。正確に!
直前でも構いません。
本来、条文を中心に行うのが、正当な学習方法です。
テキストや過去問を中心に学習してきた方も、条文を読みながら過去問を思い出してください。
どのような出題であったかを思い出せる方は、かなりの学習をしてきた方です。そのような方は大丈夫です。
思い出せない方は、今からでも遅くないので、過去問と条文を照らし合わせながら、確認してください。

特に本試験前半は、例年、
区分所有法に関する定義や共用部分、敷地といったところが出題されますので、要件をしっかり掴んでおくことが大切です。最初につまずくと、ずっと引きずってしまいます。

また、管理士試験では、必ず団地からの出題があります。
受験者で苦手とする方も多いようですが、決してそんなことはありません。
『団地の定義』と『第1章の準用』『団地特有の建替え』についてだけです。
特に、区分所有法第66条は、読み替えの条文です。
読み難くいので、読み替えをまとめておきました。
参考にしてください。
http://kzcon.web.fc2.com/page1013.html 
(まだ一般には、公開していません!)

その他、マンション建替え円滑化法が改正されています。
『マンション敷地売却決議』が新たに加えられました。
この手続きの一連の流れは、押さえておく必要があります。

では、最後の詰めです、頑張ってください。

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ウォーミング学習(民法学習ポイント)No.57

マンション管理士本試験、3日前です。
今の時期、それぞれの科目について再確認することが大切です。

たとえば、民法の制限行為能力者を例にやってみましょう。

未成年者(第5条、6条)の行為について。
(内容)⇒年齢20歳未満の者
(原則)⇒未成年者は、法律行為(契約、取引)をするには、法定代理人の『同意』がなければならない。

(例外)⇒(未成年者が単独でできる行為)として、 (ここが重要!)
  1 単に権利を得、又は義務を免れる法律行為(第5条1項但書)
  2 処分を許された財産(第5条3項)
  3 営業が許可された場合(第6条1項)
  4 婚姻による成年擬制の場合(第753条)

(相手方の保護)  (より重要!)
⇒未成年者と取引した相手方は、いつ取消されるか分からない『不安定な地位』に置かれることなります。
民法は、その相手方に、不安定な状況から免れることができるよう『催告権』を認めています。
また、制限行為能力者自らが、能力者であると信じさせるために詐術を用いた場合には、取消しはできなくなり
ます(取消権の消滅、第21条)。

相手方の催告権については、第20条に規定されています。
つまり、その内容は、
≪追認したとみなされる場合≫(第20条1項、2項)
 制限行為能力者が行為能力者となった後、又は制限行為能力者の法定代理人に対し、1か月以上の期間を定め
て、取り消すことができる行為を追認するかどうかを催告し、その期間内に確答がなかったとき

≪追認はなかった(取り消した)とみなされる場合≫(第20条3項4項)
『特別の方式を要する行為』の場合、または被保佐人や被補助人に対して、その保佐人、補助人の追認を得るべ
き旨の催告をした場合で、その期間内(1か月以上の期間)に通知がなかったとき

この第20条の考え方として、
制限行為能力者制度は、そもそもそれらの者を保護することが目的です。
しかし、その制限行為能力者自身が、『保護されるべき行為』に反した行為をした場合について、相手方が催告
しているわけです。
追認権限のある者に対して、お尋ねしているにもかかわらず『無視』するとはいかがなものか、薄情ではないか、
という立法者の考え方があるのでしょう。この場合には、追認したものとみなされます。
しかし、『特別の方式を要する場合』や『そもそも追認できない者への催告』は、原則とおり、『取消の擬制』
をします。
試験や実務で大切なことは、その『例外(未成年者が単独でできる行為)』と『法律行為(契約、取引)の相手
方の保護』です。
(以上、メルマガNo.003より抜粋)

成年被後見人(第7条~10条)、被保佐人(第11条~14条)、被補助人(第15条~18条)についても同様に行っておくのです。

また、同じ催告権でも、無権代理行為の相手方の催告権の場合はどうなるか。
無権代理の相手方には、催告権のみならず『取消権』も原則として認められているが、それはどうしてか。
認められない場合は、どのような場合か。
(民法第114条、115条参照)

このように民法の考え方やその理屈を整理しておけば、試験対策として万全です。

本試験直前期は、冷静さを保ち、集中してください。
急がず、休まず!


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ウォーミング学習(民法学習ポイント)No.56(判例)

受験者は、すでに学習済みと思いますが、
試験直前なので、この判例も確認しておきましょう。

問1
Aが、Bに対し、Cへの転貸を承諾した後、BがAへの賃料の支払を怠り、AとBとの間の賃貸借契約が有効に解除された場合、BとCとの転貸借契約はAがCに101号室の返還を請求した時に終了する。

問2
Aが、Bに対し、Cへの転貸を承諾した後、Bの賃料不払を理由として賃貸借契約を解除するためには、Bに対して賃料の支払を催告したうえ、Cに対しても、Bの代わりに支払うよう催告して、その支払の機会を与える必要がある。

問3
Aが、Bに対し、Cへの転貸を承諾した後、Cの過失による火災が生じ、101号室の一部が焼失した場合、BはAに対して損害賠償責任を負う。

 
問1解説
最判平成9.2.25の裁判要旨によれば、
『賃貸借が賃借人の債務不履行を理由とする解除により終了した場合、賃貸人の承諾のある転貸借は、原則として、賃貸人が転借人に対して目的物の返還を請求した時に、転貸人の転借人に対する債務の履行不能により終了する。』としています。
つまり、AがCに101号室の返還を請求した時に、BC間の転貸借契約が終了する。正しい。

詳しい内容は、こちらを参照してください。
http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=52544

問2解説
最判昭和37.3.29の裁判要旨によれば、
『適法な転貸借がある場合、賃貸人が賃料延滞を理由として賃貸借契約を解除するには、賃借人に対して催告すれば足り、転借人に対して右延滞賃料の支払の機会を与えなければならないものではない。 』としています。
つまり、Aは、Bに対して催告をすれば足り、Cに賃料支払の機会を与える必要はないことになります。誤り。

詳しい内容は、こちらを参照してください。
http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=56231


問3解説
大判昭和4.6.19の裁判要旨によれば、
『承諾を得た転借人は履行補助者に含まれ、転借人の失火により賃借家屋を滅失き損した場合にも、賃借人は損害賠償責任を負う』としています。
つまり、Aに対し、Bは、Cの失火による損害を賠償する責任を負うことになります。正しい。


以前も紹介しましたが、マンション関連の判例をまとめておきましたので、下記を参照してください。
http://kzcon.web.fc2.com/page57.html

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ウォーミング学習(民法学習ポイント)No.55(判例)

今日も、過去問から出題判例を確認しよう。
マンション管理士2009年度の問14をやってみましょう。

(問)
 甲マンションの201号室の区分所有者Aは、Bに同室を賃貸していたが、管理費を10万円滞納したまま死亡した。Aの相続人である子C及びD(相続分は各2分の1)は、遺産分割の仕方についてもめており、遺産分割手続が行われないままAの死亡後5ヵ月を経過した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。ただし、C及びDはいずれも、当該相続の放棄及び限定承認をしなかったものとする。

1 遺産分割前であっても、C及びDは、滞納管理費10万円の各2分の1について支払義務を負う。

2 遺産分割前には、Bに対する賃貸人が誰になるかが決まらないので、C及びDは、それぞれ単独で賃料の各2分の1を請求することができない。

3 Bは、自らに対する賃料の債権者が誰になるかについて利害関係を有しないので、家庭裁判所に遺産分割の請求をすることができない。

4 遺産分割前であっても、管理組合の管理者は、C又はDのいずれに対しても、Aの死亡後遺産分割までの間に発生した管理費の全額を請求することができる。




【 解説 】
 問題の設定を『相続』としていますが、
内容については、「分割債務」「分割債権」「不可分債務」についての問題です。
ただ、過去問を解くだけでなく、条文と判例の要旨をつかむことが大切です。
知識の整理です。
条文については 民法第428条~430条、899条、907条の知識です。
これらの判例は、今後の本試験にも使われる可能性大です。

肢1
大決昭和5.12.4によれば、
共同相続財産に属する債務は、分割債務に当たるとしています。
つまり、共同相続人は、法定相続分に応じて、『滞納管理費』について支払義務を負うことになります。

肢2
最判平成17.9.8によれば
相続開始から遺産分割までの間に共同相続に係る不動産から生ずる金銭債権たる賃料債権は,各共同相続人がその相続分に応じて分割債権として確定的に取得し,その帰属は,後にされた遺産分割の影響を受けないとしています。
つまり、 各共同相続人は、相続分に応じて賃料債権を取得し、それぞれ単独で賃料を請求することができることになり、本肢は誤りです。

肢3
民法第907条2項の知識のみを問う問題です。
『2 遺産の分割について、共同相続人間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、各共同相続人は、その分割を家庭裁判所に請求することができる。』と規定しています。

肢4
東京高判平成20.5.28によれば、
区分所有権を共有する者が負う管理費等の支払債務は、性質上不可分債務であるとしています。
つまり、、管理組合の管理者は、共同相続人のいずれに対しても、Aの死亡から遺産分割までの間に発生した管理費の全額を請求することができることになります。

ポイントは、
被相続人が死亡するまでに滞納していた管理費等の債務の性質と、
被相続人の死亡後の共同相続人の管理費等の支払債務の性質、
その違いを明確にすることです。


以前も紹介しましたが、マンション関連の判例をまとめておきましたので、下記を参照してください。
http://kzcon.web.fc2.com/page57.html

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ウォーミング学習(民法学習ポイント)No.54(判例)

今日は、過去問から判例を確認しよう。
マンション管理士の2012年度 問12です。

(問)
Aが死亡し、その子B、C及びDが、各3分の1の割合でAの財産を相続した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。


1 Aがマンションの一室の区分所有者であった場合で、Aの死亡前からAと同居していたBがそのままそのマンションに居住しているときには、遺産分割の前でも、C及びDは共同してBに対して、その明渡しを請求することができる。

3 Aがマンションの一室の区分所有者であった場合で、Aの死亡後、Bが、C及びDに無断で、第三者であるFにそのマンションを使用させているときには、C及びDは共同してFに対して、その明渡しを請求することができる。


肢1については、最判平成8.12.17の判決があります。
その裁判要旨では、
『共同相続人の一人が相続開始前から被相続人の許諾を得て遺産である建物において被相続人と同居してきたときは、特段の事情のない限り、被相続人と右の相続人との間において、右建物について、相続開始時を始期とし、遺産分割時を終期とする使用貸借契約が成立していたものと推認される。』とあります。
つまり、始期を相続開始時とし、終期を遺産分割時とする、使用貸借契約が成立していたものと推認されるわけです。
したがいまして、C及びDは、Bに対し、遺産分割の前に明渡しを請求することはできないことになります。
詳しく調べたい方は、こちらの最高裁判例検索を参照してください。
http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=52508

肢3については、最判昭和63.5.20の判決があります。
その裁判要旨では、
『共有者の一部の者から共有物を占有使用することを承認された第三者に対して、その余の共有者は、当然には、共有物の明渡しを請求することができない。』とあります。
つまり、
共同相続人の一人Bが、他の共同相続人C・Dに無断で、第三者Fにそのマンションを使用させているときには、Bの無断で行なった行為であっても、C及びDはFに対して、その明渡しを請求することはできないことになります。
詳しく調べたい方は、こちらの最高裁判例検索を参照してください。
http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=62371


以前、ご紹介しましたが、マンション関連の判例をまとめておきましたので、下記を参照してください。
http://kzcon.web.fc2.com/page57.html

いよいよです。
急がず!休まず!
秘訣は、集中力です。

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ウォーミング学習(民法学習ポイント)No.53(代理人の代理権濫用)

今日は、『代理人の代理権濫用』について考えてみましょう。
マン管の本試験問題の肢の1つに使われるかもしれません。
試験委員の某先生なら出題しかねない問題です。

本人Aの代理人Bが相手方Cと取引した場合に、
代理人Bが本人Aから与えられた不動産売買の権限内の代理行為をしたのであれば、その効果は本人Aに及ぶのが原則です。
ところで、
BがCから受け取った金銭をAに渡さずに横領し、自己の借金の返済に充てたような場合を『代理権濫用』といいます。
そのような代理人を選任したのはAであるから、Aが責任を負うべきであって、契約自体は有効でありAはCに不動産を引き渡さなければならないのが原則です。

しかし、
どのような状況でも本人Aは、責任を免れないのだろうか?


これについての判例があります。
最高裁第小法廷昭和42.4.20判決『代理人の権限濫用の行為と民法第93条 』
裁判要旨
『代理人が自己または第三者の利益をはかるため権限内の行為をしたときは、相手方が代理人の意図を知りまたは知りうべきであつた場合にかぎり、民法第九三条但書の規定を類推適用して、本人はその行為についての責に任じないと解するのが相当である。 』としています。

つまり、相手方Cが、『代理人の意図を知りまたは知りうべきであつた場合にかぎり』、民法第93条但書の規定を類推適用して、本人はその行為についての責に任じないと解する』としています。
第93条但書を類推適用し『無効』としています。

(より詳しい内容は、下記の最高裁のホームページに掲載されています。PDF)
http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=54955

このようなケースは、団体の代表者についても考えられるのでは、ということです。
『専断的代表行為』といい、株式会社については判例があります。

もうお分かりですね。
理事会の決議が必要であるにもかかわらず、理事長が自己の利益を図るため勝手に契約してしまったような場合でも、管理組合は必ず責任を負わなければならないのか、ということです。
実務上は、区分所有法及び規約の規定とも関連しますので、悩ましい事案です。
しかし、民法の代理又は意思表示の問題としては、判例上確立しているところです。
出題の可能性は十分考えられます。

民法及び特別法上の売買・請負の瑕疵担保責任、賃貸借については十分に学習していると思いますが、
意外と盲点となっているのが、意思表示と代理についてです。
曖昧な知識ではなく、しっかりと整理しておくことをおすすめします。

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(マンション管理士/管理業務主任者、民法学習ポイント)ウォーミング学習No.52

マンション管理士試験まで残り10日を切りました。
今日も、過去問ではなく『確認事項』についてやってみましょう。
皆さんもよく知っている『虚偽表示』です。

民法第94条によれば、
『① 相手方と通じてした虚偽の意思表示は、無効とする。
 ② 前項の規定による意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない。』

と規定しています。

この第94条が、第93条(心裡留保、単独虚偽表示)但書の延長であるということは理解してますね。

よく学習している人に誤りがちなのは、
第94条2項の第三者保護要件についての解釈です。
条文上は、『善意の第三者に対抗することができない』としています。

学者の書いた専門書等では、学説として諸々の見解が述べられるいます。
「表見法理なのだから、善意だけでは足りない、無過失も要件に含まれる」などがその例です。

試験や実務においては、このような学者の見解は考慮する必要はありません。
大切なのは、
①条文、②判例の見解、です。
条文、判例ともに要件として『善意』だけで、無過失までは求めていません。
表意者の積極的な『自業自得』行為ですから、第三者に『無過失』まで要求する必要はない、といった考え方です。

また、
その後の第三者も善意でなければいけないのか?
つまり、(A⇒B) ⇒ 善意者C ⇒ D ←E(抵当権者)の場合の
D、Eも善意でなければ保護されないのかということです。
Cが善意者である以上、その後の第三者については善意悪意は問わない(絶対的)なのか、
その後の第三者も善意でなければいけないのか(相対的)の問題です。
これについても学者が様々と見解を述べていますが、
善意者Cが保護されること、及び取引経済・流通面から考えれば答えは明らかです。
(考え方については、メルマガNo.004を参照してください。)

ラストスパートの時期です。
試験終了時間までが勝負、
その後にジタバタしても点数は増えませんし、2次試験もありません。
合格・不合格は、よく勉強している人は分かるはずです。
気になる人は、まだ本当に理解していないということです。

ナニガナンデモ、頑張ってください!

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(マンション管理士/管理業務主任者、民法学習ポイント)ウォーミング学習No.51

今日は、過去問ではなく確認事項についてやってみましょう。
特にマンション管理士試験では、大切なことです。

『制限行為能力者』と『無権代理』のそれぞれの相手方の『催告権』と『取消権』について、見てみましょう。

民法第20条と第114条、115条にその根拠があります。
第20条(制限行為能力者の相手方の催告権)
『① 制限行為能力者(未成年者、成年被後見人、被保佐人及び第17条第1項の審判を受けた被補助人をいう。以下同じ。)の相手方は、その制限行為能力者が行為能力者(行為能力の制限を受けない者をいう。以下同じ。)となった後、その者に対し、一箇月以上の期間を定めて、その期間内にその取り消すことができる行為を追認するかどうかを確答すべき旨の催告をすることができる。この場合において、その者がその期間内に確答を発しないときは、その行為を追認したものとみなす。
② 制限行為能力者の相手方が、制限行為能力者が行為能力者とならない間に、その法定代理人、保佐人又は補助人に対し、その権限内の行為について前項に規定する催告をした場合において、これらの者が同項の期間内に確答を発しないときも、同項後段と同様とする。
③ 特別の方式を要する行為については、前2項の期間内にその方式を具備した旨の通知を発しないときは、その行為を取り消したものとみなす。
④ 制限行為能力者の相手方は、被保佐人又は第17条第1項の審判を受けた被補助人に対しては、第1項の期間内にその保佐人又は補助人の追認を得るべき旨の催告をすることができる。この場合において、その被保佐人又は被補助人がその期間内にその追認を得た旨の通知を発しないときは、その行為を取り消したものとみなす。』

つまり、その内容は、
≪追認したとみなされる場合≫(第20条1項、2項)
 制限行為能力者が行為能力者となった後、又は制限行為能力者の法定代理人に対し、1か月以上の期間を定めて、取り消すことができる行為を追認するかどうかを催告し、その期間内に確答がなかったとき
≪追認はなかった(取り消した)とみなされる場合≫(第20条3項4項)
『特別の方式を要する行為』の場合、または被保佐人や被補助人に対して、その保佐人、補助人の追認を得るべき旨の催告をした場合で、その期間内(1か月以上の期間)に通知がなかったとき

一方、狭義の無権代理は、
第114条(無権代理の相手方の催告権)
『前条の場合において、相手方は、本人に対し、相当の期間を定めて、その期間内に追認をするかどうかを確答すべき旨の催告をすることができる。この場合において、本人がその期間内に確答をしないときは、追認を拒絶したものとみなす。』
115条(無権代理の相手方の取消権)
『代理権を有しない者がした契約は、本人が追認をしない間は、相手方が取り消すことができる。ただし、契約の時において代理権を有しないことを相手方が知っていたときは、この限りでない。』

無権代理の相手方が本人に対し催告した場合、期間内に回答がなければ、追認を拒絶したものとみなします。

この違いは、
制限行為能力者制度は、そもそもそれらの者を保護することが目的です。
その制限行為能力者自身の行為が、『保護されるべき行為』に反して行なわれたわけです。
追認権限のある者に対し、お尋ねしているにもかかわらず『無視』するとはいかがなものか、薄情ではないか、という立法者の考え方があるのでしょう。
しかし、特別の方式を要する場合やそもそも追認できない者への催告は、原則とおり、『取消の擬制』をします。
 【メルマガ:管理プロフェッショナルへの道No003より抜粋】
しかし、
無権代理行為における本人は、まったく自己の関知しないところで代理人と称する者に代理人であると称されただけのことです。無視したからといって、追認したものとみなされては、たまりません。
他人が勝手に行った行為のすべての責任を負わなければならないことになってしまいます。
また、
不安定な地位に置かれた相手方には、第115条により、本人が追認をしない間は、取り消すことができます。
『わけの分からない、手間の懸かる法律関係から早く脱したい!』、との考えを認めますということです。
しかし、制限行為能力者制度は、制限行為能力者の保護を基本理念としていますので、相手方の取消権までは認められません。

同じような『催告権』『取消権』に関することでもそれぞれの状況、そして要件と効果は異なっています。
『立法者の意図するところ』や『民法に染渡る哲学』をこのように確認することが大切です。

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