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(一問一答)ウォーミング学習No.7

本試験終了までは、頑張ろう!

それでは、
今日の過去問からの2肢です。

(問1)
 区分所有法の規定によれば、一部共用部分の管理のうち、区分所有者全員の利害に関係するものについて、区分所有者全員で管理する場合は、その旨を区分所有者全員の規約で定めなければならない。

(問2)
 区分所有法の規定によれば、規約に特別の定めを設けることによって、共用部分を管理所有とした場合、その旨を登記しなければならない。

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(問1の答)× (難易度は、レベル2です。)
 区分所有法第16条1項を確認しよう。
『 一部共用部分の管理のうち、区分所有者全員の利害に関係するもの又は第31条第2項の規約に定めがあるものは区分所有者全員で、その他のものはこれを共用すべき区分所有者のみで行う。』とあります。
区分所有者全員の利害に関係するものは、当然に区分所有者全員で管理を行うことになります。
その旨を区分所有者全員の規約で定める必要はないありません。

(問2の答)× (難易度は、レベル2です。)
 共用部分を管理所有とした場合に、その旨の登記をしなければならないという規定は存在しません。
このような肢に惑わされないようにしよう。

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【判例の調べ方】
最高裁判所のHP、裁判例情報

http://www.courts.go.jp/search/jhsp0010?hanreiSrchKbn=02
【法令の検索方法】
総務省HP、法令データ提供システム

http://law.e-gov.go.jp/cgi-bin/idxsearch.cgi
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231-0836 横浜市中区根岸町3-176-90
神奈川・横浜  倉橋マンション管理士事務所
    倉 橋 裕 明
 ℡045-349-5590 fax045-349-5592
 http://kzcon.web.fc2.com/ 
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(一問一答)ウォーミング学習No.6

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それでは、
今日の過去問からの2肢です。

(問1)
 区分所有法の規定によれば、 一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものについては、区分所有者全員の規約に定めることはできない。

(問2)
 区分所有法の規定によれば、一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属し、規約で特別に定めても管理者が所有するものとすることはできない。

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(問1の答)× (難易度は、レベル1です。)
区分所有法第30条2項に則した、そのままの問題です。
これを間違うようでは、まず合格できません。
第30条(規約事項)
② 一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除いて、これを共用すべき区分所有者の規約で定めることができる。

(問2の答)× (難易度は、レベル2です。)
 一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属する(同法第11条1項但書)。
 これについては、規約で別段の定めをすることができる(区分所有法11条2項)。
 管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる(同法27条1項)。
 よって、規約で特別に定めをすれば、管理者が一部共用部分を所有することができることになります。

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(一問一答)ウォーミング学習No.5



それでは、イッテみよう!
今日の過去問からの2肢です。

(問1)
 区分所有法の規定によれば、区分所有法上当然に共用部分とされる部分は、規約で定めれば、区分所有者及び管理者以外の者であっても所有者とすることができる。

(問2)
 区分所有法及び民法の規定によれば、マンションの屋上部分の電波基地局設置について、管理者は、集会の決議を経て、民法第602条に定める期間を超えて賃貸借期間を10年とする契約を締結することができる。



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(1肢の答)× 難易度は、レベル2です。(レベル1から10まで 10が最も高いレベル)
 この問題を間違うようではいけない。
 区分所有法11条1項、2項、同但書によれば、原則として、全体共用部分は、区分所有者全員の共有に属し、一部共用部分は、これを共用すべき一部の区分所有者の共有に属するが、規約で別段の定めをすることにより、区分所有者又は管理者(同法第27条)を共用部分の所有者と定めることができる。
 しかし、区分所有者及び管理者以外の者を所有者とすることはできない。


(2肢の答)○ 難易度は、レベル6です。
 『民法第602条に定める期間を超えて賃貸借期間を10年とする契約』とあり、受験生を少々惑わす問題です。
 しかし、そもそも管理者は、区分所有法第26条により、『集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。』とあります。
 民法602条3号は、『処分につき行為能力の制限を受けた者又は処分の権限を有しない者が建物の賃貸借をする場合、その期間は3年を超えることができない』とする規定です。
 また、区分所有法は、共用部分の共有者は、共用部分の共有持分について専有部分との分離処分が禁止されるなどの制限があるのですが、これらの制限は、共用部分の共有者が「処分につき行為能力の制限を受けた者又は処分の権限を有しない者」であるからではなく、区分所有関係特有の要請からのものです。
 区分所有法は、区分所有関係が成立している建物の共用部分を対象とする限りにおいて、民法の特別法にあたるのであり、共用部分の賃貸借につき、民法602条の適用は排除され(札幌高判平成21.2.27)、賃貸期間10年とすることも可能となります。
いかにも『この3年と問題文にある10年』、そして『分離処分の禁止と処分の権限を有しない者』を引っ掛けている問題です。

必ず条文を確認してください。

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(一問一答)ウォーミング学習No.4

一寸であれば、負担にならない。
沢山になれば、重荷になる。
継続学習を心掛けよう。

合格へのポイント。
『急がず!休まず!』

過去問学習は、各肢の事例を覚えるのではなく、
なぜ正しいのか、なぜ誤っているのかを理解することなのです。
条文に則している問題は、確実に正解するように!

それでは、今日の過去問2肢です。

(問1)
 共用部分から生ずる収益については、管理費に組み入れるとの管理規約の定めは、区分所有法上有効である。

(問2)
 区分所有法の規定によれば、ある者が所有する専有部分を規約により共用部分とした場合において、その旨の登記が遅れている間に当該所有者の債権者が当該部分を差し押えても、その差押えは効力を生じない。

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難易度は、レベル3です。(レベル1から10まで 10が最も高いレベル)

(1肢の答)○
  区分所有法第19条(共用部分の負担及び利益収取)を見てみよう!
『各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。』とあります。
つまり、 共用部分から生ずる利益は、各区分所有者が収取するが、規約に別段の定めを認めている。共用部分から生ずる収益について、管理費に組み入れる旨の管理規約は、有効なものとなります。

(2肢の答)×
 区分所有法第4条(共用部分)第2項には、『第1条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。』とあります。
第1条に規定する建物の部分とは、専有部分になりうる部分です。
附属の建物は、集会棟や倉庫、車庫などを指しますが、これらのものを規約に定めることによって規約共用部分となります。
 しかし、規約共用部分は、その旨の登記をしなければ、これをもって第三者に対抗することができないのです。ある専有部分を規約により共用部分としても、その旨の登記がなされない場合には、専有部分の所有者の債権者(第三者)が当該部分の差し押さえをしたときは、その差押えは有効であり効力が生じます(民法第177条参照)。

必ず条文を確認してください。

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(一問一答)ウォーミング学習 No.3

継続は力なり、毎日続けること!

各肢が、なぜ正しいのか、誤っているのかを説明できなければなりません。

それでは、今日の過去問2肢です。

(問1)
 敷地の共有者全員で、地下鉄敷設のため敷地の地下に区分地上権を設定することは、専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することに該当しない。

(問2)
 共用部分の変更については、区分所有者総数の2分の1以上及び議決権総数の4分の3以上の多数による集会の決議で決するとの管理規約の定めは、区分所有法上有効である。


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難易度は、レベル4です。(レベル1から10まで 10が最も高いレベル)

(1肢の答)○
 区分所有法22条1項本文によれば、専有部分と敷地利用権は分離して処分することができないと規定されています。同条同項但し書に規約の別段の定めによる例外があります。
しかし、それだけではなく、法律上又は性質上、そもそも専有部分と敷地利用権が一体的に処分できない場合には、その分離処分は許されます。
区分地上権とは、地下又は空間に工作物を所有するため、土地の上下の範囲を定めて(例えば、地下何mから何mの間とか、空中何mから何m間等)地上権の目的とするものです(民法第269条の2)。本肢の土地の地下に敷設する地下鉄や土地の真上を通る送電線などが該当します。
地下鉄敷設のための区分地上権の設定は、そもそも専有部分と一体的に処分することができないものです。
したがって、専有部分と敷地利用権を分離して処分することに該当しないことになります。


(2肢の答)×
 区分所有法17条1項では、共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその「過半数」まで減ずることができるとあります。本肢では、管理規約の定めにより、『区分所有者総数の2分の1』としているが、これでは過半数を下回っています。従って、当該管理規の条項は、無効なものとなります。
 また、同法18条1項、39条1項では、重大変更以外の共用部分の変更(軽微変更)は、区分所有者及び議決権の各過半数で決するとありますが、『規約に別段の定めをすることができる』とありますので、当該管理規約の定めによる決議をするとこができることになります。

どうでしたか?

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ウォーミング学習 No.2

ちょっとでも、毎日続けることが大事です。

今回も、過去問を何度かやった方は、正誤は分かるでしょう。
問題を目にしたとき、解き方のプロセスが頭に浮かばなくてはなりません。
それには、基本知識、条文、あとは訓練です。
今回も過去問の肢を使って学習します。

それでは、今日の2肢、その正誤は?

(問1)
 建物の区分所有等に関する法律の規定によれば、一筆の土地に数棟の建物が存するときは、法律上当然に一筆の土地全体がそれぞれ各棟の建物の敷地となることはない。


(問2)
Aマンションが、区分所有者全員の共有に属する甲地及び乙地の2筆にまたがって所在していたが、地震によってAの一部が滅失し、乙地上には建物が所在しなくなった。区分所有法及び民法の規定によれば、乙地について、集会において、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数の決議により、Aの敷地と定められたものとみなされた規約を廃止し、Aの区分所有者全員の同意を得て、乙地を売却することができる。


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難易度は、レベル4です。(レベル1から10まで 10が最も高いレベル)

(1肢の答)×
 区分所有法第2条5項の法定敷地の条文そのままです。即回答できなかった方、あれこれ余分なことを考えたのではないだろうか。
建物が建っている土地はそのままで法定敷地となります。各土地には、地番が定められており、それは住居表示とは異る場合が多いです(土地登記記録に載っています)。この地番ごとに、土地は、一筆、二筆と数えられます。その一筆に数棟の建物が建っている場合(数筆でも同じ)、それぞれの建物の法定敷地となります。
団地を思い浮かべてください(区分所有法第65条)。土地等を共有する数棟の建物がある場合には、数棟の建物は、共有する土地を基礎として団地関係を構成します。
区分所有建物が所在する土地は、法律上当然に建物の敷地となる(法定敷地 区分所有法2条5項)。つまり、一筆の土地の上に数等の建物が存するときは、法律上当然に、一筆の土地全体がそれぞれ各棟の建物の敷地となるのです。

(2肢の答)○
 区分所有法上の「みなし規約敷地」と「民法上の共有」についての知識を問う問題です。
 みなし規約敷地は、区分所有法の規定によって規約に定めた敷地(規約敷地)とされた敷地です。
つまり、規約には、敷地として規定されていないが、規定されていると法がみなした敷地です。
これを改正するには、集会で区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数の集会の決議によって、廃止しなければなりません(区分所有法第31条)。
規約敷地として廃止した後の乙地は、区分所有者の共有に属する土地となります。建物の敷地にもなっていないため区分所有法第21条を適用できるか否かも微妙です。しかし、いずれにしても「処分」について問われているので、区分所有法には規定がなく、民法が適用され、区分所有者全員の同意が必要となります。乙地の売却は、共有物の処分にあたり、共有者である区分所有者全員の同意で行うことができることになります(民法251条)。

どうでしたか?
もう少々詳しく説明したいところですが、長すぎるもの負担になってしまいますので、この辺で。
試験前までの長期戦です。『急がず休まず!』が合格の秘訣です。

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ウォーミング学習 No.1

学習、進んでますか?

『本試験が迫ってからの学習』と『時間的余裕のある時期におこなう学習』は、その内容が違います。
今の時期は、しっかりと要件等をおさえるための学習が大切です。
そこで、法令関係について、重要個所を毎日お伝えしていきます(どうしてもできない日もあるかもしれませんが!)。
材料は、過去問からの肢を使います。
過去問を何度かやった方は、正誤は分かるでしょう。
しかし、それだけではいけません。
なぜ、正しいか、誤りかを説明できなければ、本試験で出題の角度を変えられた場合、空振りします。
過去問を何度も学習し受験に望んでは失敗している方、そこなんですよ!
多くの事柄や事例を覚えても合格点には達しません。法律は、『要件』が第一です。
順番は、①区分所有法その他、②標準管理規約、③民法その他、④適正化法の順に本試験前までおこないます。

では、今日の2肢、正誤は?

(問1)
 区分所有者は、区分所有権の目的である専有部分を自由に使用、収益及び処分することができ、規約によっても、制限されない。

(問2)
 建物の区分所有等に関する法律の規定によれば、マンションの建物に附属し、効用上その建物と不可分の関係にある建物の附属物は、法律上当然に共用部分となる。


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(1肢の答)×
 区分所有法30条1項の条文がすぐに思いついただろうか!
 「建物」又は「その敷地」若しくは「附属施設」の
 「管理」又は「使用」に関する
 区分所有者相互間の事項は、
 区分所有法に定めるもののほか、『規約』で定めることができる。

 区分所有者は専有部分を自由に使用、収益及び処分をすることはできるが、
 専有部分も「建物」の一部であるから、「使用」については、規約によって制限されることがあります。

 本試験においては、このカギ括弧で示した個所を覚えることが大切です。
 必ず、条文を何度も読むこと、そして問題のパターンを予測すること!

(2肢の答)×
 問題文に「建物の附属物」という言葉が出てきて、すぐに区分所有法2条4項の条文が浮かんだだろうか?
 「専有部分に属しない建物の附属物」は、法律上当然に共用部分とされるが、専有部分に属する場合には専有部分とされる。
 つまり、本肢の建物の附属物は、法律上当然に共用部分となるとは限らないということです。

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管理組合の皆さん、受験生の皆さん、受験勉強は進んでいますか?

本試験まで残り、2か月ちょっとになりました。
管理組合の役員になったことが契機となり、受験される方も多いようです。
本試験に臨み、合格するために最も大切なことは、マンション関連法令をしっかり学習することです。
間違っても、建築設備分野に深入りしてはいけません。
どんなに得意となったところで合格はできません。
多くの受験生や管理組合の役員さんから相談を受けますが、どこの部分を苦手としているのか、またどこを理解していないのかが、よくわかります。
本試験までは、そういった内容について掲載していこうと考えています。

マンション関連法令分野に<捨て問>はありません。すべて解けなければいけません。
特に管理士を受験する方は!
また、過去問などを何度もやってみるのも大切ではありますが、何度もやったからといって合格できるものではありません。
大切なことは、知識と解法力が身についているかどうかです。

さて、
宅建受験生および宅建士向けの直前合格講座が販売となりました。
今年宅建を受験する方は、その本試験から約50日で、管理業務主任者の試験があります。
その間で、合格するための講座です。
通学、通信ともに用意しています。

宅建受講生、宅建取得者向け、【50日間で管業合格!超短合格ロードパック】発売開始!

また、
①会計分野がどうしても苦手、
②民法をいくら学習してもシックリこない、
③マンション関連法規の基本である区分所有法をイマイチ理解できていない、
こういった方に弱点克服講座のパックを用意しております。
2015年合格目標:弱点克服シリーズ3講座パック

特に、その中の『比較で覚える区分所有法、標準管理規約の講座』は、私が行っているものです。
マンション管理士・管理業務主任者受験のための比較で覚える区分所有法・マンション標準管理規約克服講座
ぜひ参考にしてみてください。

受験生・実務家に必要な参考書、六法、法令集はこちらです。
1、平成27年度版 マンション管理の知識
2、平成27年度版 新選 マンション管理基本六法
3、東京リーガルマインド 資格のLEC マンション管理士 2015年版 マンション管理 主要法令集 (レジュメ)

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【判例の調べ方】
最高裁判所のHP、裁判例情報

http://www.courts.go.jp/search/jhsp0010?hanreiSrchKbn=02
【法令の検索方法】
総務省HP、法令データ提供システム

http://law.e-gov.go.jp/cgi-bin/idxsearch.cgi
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231-0836 横浜市中区根岸町3-176-90
神奈川・横浜  倉橋マンション管理士事務所
    倉 橋 裕 明
 ℡045-349-5590 fax045-349-5592
 http://kzcon.web.fc2.com/ 
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受験願書の受付期間となりました!

受験生の皆さん、頑張っていますか?

しばらくの間、忙しくしておりました。

受験願書の受付期間となりましたが、お忘れなく!

さて、マンション管理士と管理業務主任者についてですが、その違いはすでにお分かりですね。
ところで、この両試験で最も異なるところは何か?

管理業務主任者は、とにかく結果が大切、つまり合否です。
それは、直接、業務に関わる資格だからです。
一方、
マンション管理士はどうか?
合否以上に大切なことがあります。
マンション管理士試験に合格し、登録をすればマンション管理士と名乗れるだけのことです。
資格を持たずに、マンションの管理組合を支援している方が、稀にいます。
本来、マンション管理のことを理解しているのならば、試験ごときは楽に合格できるはずですが、・・・。

逆に、試験に合格しただけでは、マンション管理士の業務は、覚束ないことになります。
多くの管理士が、『仕事がない』といわれますが、それはある意味当たっています。
真実は、『仕事がない』ではなく、『仕事ができない』のです。
根本的な知識が欠如しているからです。
マグレで合格しても恥をかくだけで、マンション管理士の信用を傷つけることになります。

ですから、これから受験する方に申し上げたい!
確実に理解することです。特に法令関係は絶対にです。
出題範囲ごときは、楽に解答できないと、後になって、自分が困ることになります。
ギリギリで合格に達したとしても、その後も学習を続けなければ、仕事はできないのですから、
いま苦労してでも理解するのが一番です。

とにかく本試験までは、集中してください。
ヨロシクです。

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【マンション管理士のよく使用する資料】

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【判例の調べ方】
最高裁判所のHP、裁判例情報

http://www.courts.go.jp/search/jhsp0010?hanreiSrchKbn=02
【法令の検索方法】
総務省HP、法令データ提供システム

http://law.e-gov.go.jp/cgi-bin/idxsearch.cgi
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231-0836 横浜市中区根岸町3-176-90
神奈川・横浜  倉橋マンション管理士事務所
    倉 橋 裕 明
 ℡045-349-5590 fax045-349-5592
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